¿Cuánto renta de verdad un departamento?
El cap rate bruto es arriendo anual dividido por precio, y casi siempre se publica así. El neto descuenta gastos comunes, contribuciones, administración y meses de vacancia. La diferencia entre ambos suele ser de uno a dos puntos porcentuales.
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Cómo se calcula
cap rate neto = (arriendo anual − vacancia − gastos comunes − administración − contribuciones) / precioQué supone este cálculo y qué no
- Los montos en pesos se calculan con el valor de la UF del día, leído desde la fuente oficial. Ningún valor de UF está fijado en el código.
- La cuota se calcula con el sistema francés de cuota fija. No incluye el seguro de desgravamen ni el de incendio y sismo, que agregan entre un 3% y un 6% al dividendo real.
- La tasa es la que tú ingreses. La que efectivamente te ofrezca un banco depende de tu evaluación crediticia y se fija al cursar el crédito, no al cotizarlo.
- Este resultado es una estimación para orientar una decisión, no una oferta de crédito ni asesoría financiera ni tributaria.
- El cálculo mide la propiedad, no el financiamiento: no descuenta el dividendo. Para el retorno sobre el dinero que pusiste tú está la calculadora de retorno de la inversión.
- No considera mantención ni reparaciones, que en departamentos usados son un costo real y variable.
La metodología completa, incluidas las fórmulas, está en la página de metodología.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre cap rate bruto y neto?
El bruto divide el arriendo anual por el precio y supone doce meses arrendados sin ningún costo. El neto descuenta gastos comunes, contribuciones, administración y los meses sin arrendar. La brecha entre ambos suele ser de uno a dos puntos porcentuales.
¿Los cap rate publicados en portales son brutos?
Casi siempre, y rara vez lo advierten. Los de este sitio también son brutos y lo declaran en cada tabla: esta calculadora existe para mostrar cuánto se lleva el detalle.
¿Qué gastos olvida la mayoría al calcular rentabilidad?
La vacancia y la administración. Los gastos comunes se recuerdan porque llegan todos los meses; el mes sin arrendatario y la comisión del corredor se olvidan, y juntos explican buena parte de la diferencia.
¿Las contribuciones las paga el dueño?
Sí, salvo pacto distinto en el contrato de arriendo. Hay exenciones asociadas a tramos de avalúo y a regímenes como el DFL2, así que conviene verificar el caso concreto antes de presupuestarlas.
Los conceptos que aparecen acá
- AmenitiesLos espacios comunes del edificio: piscina, gimnasio, quincho, cowork. Se pagan todos los meses en gastos comunes.
- Arriendo garantizadoEs la promesa de pagarte una renta fija durante unos meses tras la entrega, esté el departamento arrendado o no.
- Cap rateRentabilidad bruta anual de un arriendo: arriendo de doce meses dividido por el precio de compra.
- ContribucionesImpuesto territorial anual sobre el avalúo fiscal de la propiedad, que se paga en cuatro cuotas.
- Gastos comunesEl pago mensual que financia la operación del edificio: administración, personal, aseo, ascensores y fondo de reserva.
- VacanciaLos meses en que un departamento de inversión está sin arrendar y no genera ingreso.
Otras calculadoras
- Simulador de dividendoEl dividendo completo de un crédito hipotecario, con seguros incluidos: pones el valor de la propiedad, tu pie, la tasa y el plazo, y ves la cuota, lo que financia el banco y cuánto debes a lo largo del crédito.
- Dividendo vs arriendoCompara el dividendo de un crédito hipotecario contra lo que pagas hoy de arriendo, con el pie, el plazo y la tasa que tú definas.
- Capacidad de compraCalcula hasta qué precio alcanzas según tu renta líquida y el pie que tienes ahorrado.
- Subsidio a la tasa y garantía estatalQué pasa con el pie y con el dividendo de un departamento nuevo si accedes a la rebaja de tasa y a la garantía estatal, y hasta qué precio alcanza el beneficio.
- Gastos de la compraNotaría, inscripción en el Conservador, tasación, estudio de títulos e impuesto del crédito: el efectivo que hay que tener el día de la firma y que no está en el precio.
- Plan de pie en verdeReparte el pie en mensualidades hasta la escritura, descuenta el bono pie de la inmobiliaria y muestra el dividendo que te espera al final.
- Retorno de la inversiónJunta arriendo, gastos, dividendo, amortización y tu supuesto de plusvalía para mostrar el retorno sobre el pie, no sobre el precio.
- Abono a capitalSimula un abono mensual o anual sobre el capital y muestra cuántos años se acorta el crédito y cuántos intereses te ahorras.