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Cap rate: qué es y cómo se calcula

Inversión y rentabilidad · también se le llama tasa de capitalización, yield bruto, rentabilidad bruta

Rentabilidad bruta anual de un arriendo: arriendo de doce meses dividido por el precio de compra.

Rentabilidad bruta anual de un inmueble arrendado: arriendo anual dividido por el precio de compra. No descuenta gastos comunes, contribuciones, administración ni vacancia.

Cómo se calcula

(arriendo mensual x 12) / precio de compra

Un ejemplo con números

Un departamento de 3.000 UF que se arrienda en $550.000 mensuales genera $6.600.000 al año. Sobre el precio en pesos del día, eso da un cap rate bruto cercano al 5,5%. Descontando gastos comunes, contribuciones, administración y un mes de vacancia, el neto suele quedar entre uno y dos puntos por debajo.

Cifras ilustrativas para mostrar el cálculo: no corresponden a un proyecto del catálogo.

Úsalo con tus propios números

UF
≈ $116.873.085
$
$
$
Las viviendas DFL2 y bajo cierto avalúo están exentas
%
% del arriendo que cobra el corredor o la administradora
Completa los campos y pulsa calcular. El resultado aparece en pantalla.

Los supuestos y la fórmula completa están en cap rate real y en la metodología.

Preguntas frecuentes

¿Qué cap rate es bueno en Chile?
No hay un número universal: depende de la comuna, de la tipología y del momento del mercado. Lo que sí es comparable es el cap rate de un proyecto contra el de referencia de su propia comuna, porque ahí el arriendo y el precio se mueven por las mismas razones.
¿El cap rate que publican los portales es bruto o neto?
Bruto, casi siempre, y rara vez lo dicen. El bruto no descuenta gastos comunes, contribuciones, administración ni meses sin arrendar. Los cap rate de este sitio también son brutos y lo declaran en cada tabla.
¿El cap rate incluye el crédito hipotecario?
No. El cap rate mide la propiedad, no cómo la financiaste. Para medir el retorno sobre el dinero que pusiste tú hay que mirar el retorno sobre el pie, que sí descuenta el dividendo.

Términos relacionados

Definición de elaboración propia, redactada para orientar y no como asesoría legal ni tributaria. Si detectas un error, escríbenos.

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