Metodología
Este documento explica cómo se calcula cada cifra del sitio, de dónde sale cada dato y qué decisiones tomamos cuando falta información. Es público y estable a propósito: un comparador que no explica su método es una opinión con tablas.
- versión de pesos vigente
2026-08-27.v1
versión de pesos vigente
- vigente desde
agosto de 2026
vigente desde
Qué necesita tener una página para publicarse
Ninguna página se ofrece a los buscadores si no supera un mínimo de datos reales. No es una política editorial: es una regla ejecutada por código y verificada a diario.
- Ficha de comuna: precio, metro cuadrado, rentabilidad de referencia, stock y velocidad de venta, más colegios, seguridad y conectividad.
- Comparación: que los dos lados tengan poblado el mismo conjunto de datos, para no comparar uno completo contra uno a medias.
- Tipología por comuna: al menos cinco proyectos que la ofrezcan. Con menos, una mediana no dice nada.
- Ficha de proyecto: precio, tipologías y fecha de entrega.
El estado por defecto de toda página es noindex. Se promueve cuando cumple y se degrada automáticamente cuando deja de cumplir. La degradación importa tanto como la promoción: una comuna cuyo dataset envejece deja de ofrecerse sola, sin que nadie tenga que acordarse.
El Índice Compara: seis dimensiones, tres lecturas
El Índice Compara normaliza seis dimensiones de 0 a 100 y las pondera según el perfil de quien compra. Lo que cambia entre perfiles es el peso, nunca el dato.
| Dimensión | Compara InvertirInvertir | Compara VivirVivir | Compara Blanco y VerdeBlanco y Verde | Sentido |
|---|---|---|---|---|
| Rentabilidad | 30,0% | 5,0% | 20,0% | más es mejor |
| Ticket de entrada | 20,0% | 20,0% | 25,0% | menos es mejor |
| Plusvalía | 20,0% | 10,0% | 30,0% | más es mejor |
| Liquidez de arriendo | 15,0% | 5,0% | 10,0% | más es mejor |
| Conectividad | 10,0% | 25,0% | 10,0% | más es mejor |
| Entorno | 5,0% | 35,0% | 5,0% | más es mejor |
Qué pasa cuando una dimensión no tiene dato
No se rellena. La dimensión se marca como vacía, se excluye del cálculo y su peso se reparte proporcionalmente entre las que sí tienen dato. Cada página muestra cuántas dimensiones alimentaron el número y cuáles faltan, con el motivo.
Liquidez de arriendo está vacía hoy en toda comuna y todo proyecto: necesita comparables de arriendo activos y una estimación de vacancia propia, y el rango de arriendo de referencia que usamos hoy viene de un tercero y mide precio, no liquidez.
Plusvalía sí tiene dato, pero solo a nivel de comuna: es la cantidad de estaciones de Metro anunciadas y aún no operativas dentro de la comuna (metro_futuro, fuente Metro de Santiago). Una comuna sin ninguna línea futura anunciada queda igual sin dato en esta dimensión. A nivel de proyecto individual la dimensión no se calcula en absoluto. No es que falte: la unidad de análisis es la equivocada. La plusvalía es una propiedad del sector, no de un edificio, y un solo proyecto no sostiene una serie de precio en el tiempo. Por eso una ficha o una comparación de proyectos muestra cuatro dimensiones, no seis: plusvalía y liquidez de arriendo ni siquiera aparecen ahí, en vez de aparecer repetidas como "sin dato" en cada proyecto para siempre.
Cómo se normaliza
Cuando el universo de comparación tiene tres o más elementos, se usa min-max sobre ese universo. Cuando tiene menos, min-max no discrimina, porque todo quedaría en 0 o en 100, así que se usan anclas declaradas en la configuración y la página dice cuál de las dos bases se usó. Las anclas vigentes son:
rentabilidad_cap_rate_pct: de 2.5 a 7ticket_entrada_uf: de 1200 a 8000conectividad_estaciones: de 0 a 10entorno_indice: de 0 a 100plusvalia_estaciones_futuras: de 0 a 6
Cómo se calcula la dimensión de entorno
Es el promedio simple de tres sub-índices con escala declarada: seguridad (4.000 delitos de mayor connotación social por 100 mil habitantes = 0 puntos, 1.000 = 100), educación (SIMCE 4° básico: 220 = 0, 320 = 100) y pobreza multidimensional (30% = 0, 0% = 100). Las escalas son decisiones nuestras, no estándares oficiales, y por eso están escritas acá.
Precios, UF/m² y cap rate
El valor de la UF
Se lee del día desde la fuente oficial en cada cálculo. No hay ningún valor de UF escrito en el código del sitio. Si la lectura falla, se usa el último valor disponible y la página lo dice explícitamente en vez de mostrar una cifra como si fuera de hoy.
Por qué no publicamos todos los UF/m²
La forma fácil de calcular UF/m² es dividir el «precio desde» por la «superficie desde». En portales agregadores esas dos cifras pueden corresponder a unidades distintas: el precio de la más barata y la superficie de la más chica. El resultado queda sesgado al alza. Ese cálculo existe en nuestros datos pero no se publica en ninguna página. Solo publicamos el UF/m² de tipologías donde precio y superficie corresponden a la misma unidad.
Los cap rate son brutos, y lo decimos siempre
El cap rate que aparece en las fichas es bruto: arriendo de referencia por doce, dividido por el precio de compra. No descuenta gastos comunes, contribuciones, administración ni vacancia. El arriendo de referencia proviene de un tercero y es un rango de mercado, no una tasación de la unidad concreta. El retorno efectivo es sistemáticamente menor: nuestra calculadora de cap rate real muestra la diferencia con tus propios supuestos.
Qué es un comparable
Para el módulo «cómo se compara con los más cercanos» y para elegir los pares de comparación, un comparable es un proyecto de la misma comuna, publicable, no marcado como posible duplicado, y con una diferencia de precio de entrada menor al 25%. Los pares se ordenan por cercanía de precio, nunca al azar.
Cómo se redactan los veredictos
Cada comparación lleva un veredicto escrito, no solo una tabla. El borrador se genera de forma determinista sobre las cifras del dataset: no hay afirmación que no salga de un número de la tabla que está debajo. Aun así, ningún veredicto llega al sitio sin pasar por borrador → revisado → publicado, con una persona identificada en el paso de revisión y la fecha registrada. Una frase correcta puede seguir siendo una frase mal dicha.
Mientras un veredicto no esté revisado, la comparación publica la tabla de datos, que es verificable celda por celda, y no publica el juicio. Preferimos no opinar antes que publicar una frase que nadie leyó.
Las calculadoras
El dividendo se calcula con el sistema francés de cuota fija: cuota = crédito × i / (1 − (1+i)^−n), donde i es la tasa mensual y n el número de cuotas. No incluye seguros de desgravamen ni de incendio, que suman entre un 3% y un 6% al dividendo real, ni los gastos operacionales de la compra, que suman entre un 2% y un 3% del precio.
La capacidad de compra asume que la cuota no supera el 25% de la renta líquida, con tasa referencial de 4.5% a 30 años y un financiamiento de hasta el 80% del precio. Es un criterio de referencia del mercado, no una política de ningún banco en particular, y está deliberadamente por encima del promedio publicado: equivocarse hacia arriba hace esperar a alguien que sí podía comprar; equivocarse hacia abajo lo manda a una sala de ventas a que le digan que no.
Sobre ese cálculo se publica además una segunda lectura, la del con el apoyo del estado a la vivienda nueva: una rebaja de 0.6 puntos porcentuales sobre la tasa de referencia y un financiamiento de hasta el 90% para viviendas nuevas de primera venta de hasta 6.000 UF. El sitio dice que un proyecto califica por precio; nunca que el beneficio esté asegurado, porque los cupos son finitos y la aprobación es del banco. Ministerio de Hacienda y Ministerio de Vivienda y Urbanismo, ampliacion del subsidio a la tasa hipotecaria y del Fondo de Garantias Especiales (FOGAES) para viviendas nuevas, septiembre de 2026
Las 9 calculadoras publican su fórmula en su propia página, junto al resultado y no solo acá, para que cualquier persona (o cualquier modelo que cite el sitio) pueda reproducir el número:
| Calculadora | Fórmula |
|---|---|
| Simulador de dividendo | dividendo = crédito × i / (1 − (1 + i)^−n) + saldo × % desgravamen + valor × % incendio y sismo, con crédito = valor − pie, i = tasa anual / 12 y n = plazo en meses |
| Dividendo vs arriendo | dividendo = crédito × i / (1 − (1 + i)^−n), con i = tasa anual / 12 y n = plazo en meses |
| Cap rate real | cap rate neto = (arriendo anual − vacancia − gastos comunes − administración − contribuciones) / precio |
| Capacidad de compra | precio máximo = el menor entre (crédito que soporta tu renta + pie) y (pie / (1 − % financiado)) |
| Subsidio a la tasa y garantía estatal | se calcula el mismo dividendo dos veces, una con la tasa y el financiamiento de mercado y otra con los del programa, y se restan |
| Gastos de la compra | efectivo al firmar = pie + tasación + notaría + estudio de títulos + inscripción (% del precio) + impuesto al mutuo (% del crédito) |
| Plan de pie en verde | cuota del pie = (pie total − bono pie − reserva) / meses hasta la escritura |
| Retorno de la inversión | retorno sobre el pie = flujo anual después de dividendo y gastos / (pie + gastos de compra) |
| Abono a capital | se simula mes a mes: saldo = saldo + interés − cuota − abono, hasta que el saldo llega a cero |
De dónde vienen los datos y cada cuánto se actualizan
| Dato | Origen | Cadencia |
|---|---|---|
| Proyectos, tipologías y precios | Relevamiento propio sobre portales y sitios de inmobiliarias, con fecha de consulta en cada ficha | Semanal |
| Valor de la UF | mindicador.cl, que espeja al Banco Central | Diaria |
| Arriendos de referencia | Rango de mercado de un tercero, citado en cada tabla | Mensual |
| Stock y velocidad de venta | Informes públicos de consultoras del sector | Trimestral |
| Demografía, educación, pobreza | BCN Reportes Comunales, Censo, CASEN, MINEDUC | Anual |
| Seguridad | CEAD, Subsecretaría de Prevención del Delito, vía BCN | Anual |
El detalle fuente por fuente de cada comuna está en la página de fuentes. Snapshot de datos vigente: versión 0.2.0, de septiembre de 2026.
Qué enlazamos y qué no
Enlazamos a las fuentes institucionales de datos públicos, porque queremos que puedas verificar cada cifra en su origen. No enlazamos a portales inmobiliarios ni a sitios de inmobiliarias, aunque sí los citamos por nombre y con la fecha de consulta.
Qué sabemos que nos falta
- Las estaciones de Metro de la comuna están sin verificar contra el trazado oficial. Se muestran marcadas como tales.
- Hay proyectos marcados como posibles duplicados. Los mostramos marcados en vez de ocultarlos: preferimos que juzgues tú.
- No todas las comunas de la región están publicadas. Una comuna entra al sitio cuando tiene todos los datos que su ficha promete, no antes.